감사원, 깡통전세와 전세사기에 대한 정부 책임 규명은 제외해
전세보증보험·전세 대출 확대 억제, 임대사업자 관리 강화 위한근본적 개선방안 마련해야
어제(8/13) 감사원은 ‘서민주거 안정시책 추진실태’ 에 대한 감사결과를 발표했다. 이는 감사원이 전세사기 예방·대응, 임대사업자 관리 등 정부 대책을 점검하면서, 참여연대의 2023년 2월 정부의 전세사기 방치 등에 대한 공익감사 청구를 포함해 감사를 진행한 데 따른 결과다. 감사원 감사 결과 2020년 이후 주택도시보증공사의 보증한도에 대한 거듭된 하향 조정 요청에 대해 국토교통부가 늑장 대응해 4조원의 손실이 발생했다고 한다.
이러한 감사 결과에도 불구하고 이번 감사는 전세대출과 전세보증 확대로 인한 전세사기, 깡통전세 피해 확대에 대한 정부 책임 규명은 쏙 빼놓고 전세금 반환보증 확대에 따른 4조원대 재정 손실 문제를 중심으로 조사한 반쪽 감사라는 점을 지적하지 않을 수 없다. 전세금 반환보증과 전세대출 팽창이 가져온 막대한 임차인 손해에 대한 정부 책임을 지적한 참여연대 감사청구의 취지를 제대로 반영하지 않고 금융위원회, 금융감독원은 제외한 채 국토교통부와 주택도시보증공사로 감사 대상 기관을 좁히고 그 감사 방향도 국고 손실로 맞춘 결과다.
참여연대는 다시 한번 깡통전세·전세사기 피해를 대규모로 야기한 정부의 정책적 과오를 지적하고 이에 대해 정부가 끝까지 책임지고 전세사기 특별법 개정과 피해자 구제를 위해 최선을 다할 것을 요구한다. 아울러 다시는 이러한 피해가 반복되지 않도록 전세대출·전세보증보험 규제를 강화할 것, 등록임대사업자 관리·감독을 강화할 것을 촉구한다.
이번 감사를 통해 감사원은 국토교통부가 전세보증사고가 급증하는데도 리스크 관리를 뒤늦게 함으로써 4조원의 재정 손실을 입게 된 것을 지적하고 있다. 감사원에 따르면, 전세보증사고액(‘17년 74억→’19년 3,442억)이 급증하자 주택도시보증공사는 2020년 9월부터 2022년 2월까지 총 16차례에 걸쳐 국토교통부에 보증한도 하향 요청을 요청했지만, 국토교통부가 너무 늦게 대응해 2023년이 되어서야 보증한도가 하향 조정되었다는 것이다.
주택도시보증공사가 보증사고 급증의 주요 원인으로 담보인정비율의 상향(80% ⇒ 100%)을 지목했는데도 국토교통부는 2023년 담보인정비율을 90%로 조정하는데 그쳤다. 감사원이 국토교통부와 주택도시보증공사의 잘못을 지적하고 개선을 요구한 것은 물론 그 자체로 의미가 있다.
그러나 이번 감사원의 감사는 전세보증 확대에 따른 재정 손실 리스크만 점검한 반쪽 감사라는 점을 지적하지 않을 수 없다. 보증금 반환 보증과 전세대출 한도를 집값의 일정 비율 수준 이하로 제한하는 등 보다 근본적인 제도 개선이 필요하다는 결론에 이르렀어야 마땅하다. 깡통전세, 전세사기 피해자들은 전세 보증금의 약 60~80% 가량이 전세대출금이어서 보증금을 못돌려받는 경우 전재산을 잃는 정도에 그치지 않고 전세대출금 자체를 갚을 수 없게 되는 피해까지 입게 된다.
그런데도 감사원은 막대한 국민 손해를 야기한 정부의 책임 규명 문제를 감사 대상에서 제외했다. 그런 측면에서 정부, 즉 국토교통부와 금융위원회의 정책의 과오로 인해 발생한 막대한 국민들의 경제적 피해에 대한 책임은 제쳐 놓고 국가가 입은 국고 손실에만 주목한 감사원 감사는 2023년 참여연대 감사 청구의 핵심을 놓친 것이다.
감사원은 “국토교통부와 지자체가 임대차계약 신고 및 임대보증 가입 등 임대사업자 의무 이행에 대한 관리가 미흡하여, 다수의 민간임대주택이 임대차계약 신고 점검 대상에서 제외되고 임대보증에 가입하지 않아도 임대차계약 신고가 수리되어 과태료 부과 등 조치 대상에서 누락”되었다고 감사 결과를 내놓았다.
감사원에서 3개구를 표본으로 3년간 ‘보증회사 가입 거절 사유’에 대한 민간 등록임대주택의 임대차계약 신고 내역을 점검한 결과, 13,777건 중 74%에 달하는 10,135건이 임대보증금 반환 보증에 가입하지 않았음에도 불구하고, 과태료 부과 조치가 이뤄지지 않았다. 그동안 참여연대가 누차 지적한대로 정부가 임대사업자에게 각종 세제 혜택만 주고 정부와 지자체가 임대사업자 의무 이행에 대해서는 최소한의 관리·감독조차 하지 않고 있었던 것이다.
등록임대사업자제도는 도입 취지와 달리 과도한 세제 혜택으로 인해 다주택자의 투기 수단으로 악용되고 있다. 각종 세금 혜택까지 부여하는 임차주택에 대해서 정부와 지자체가 최소한의 관리도 하지 않고 있다면 이런 제도를 왜 만들고 유지하는지 정부에 묻지 않을 수 없다. 그런데도 윤석열 정부는 임대사업자에 대한 감독과 관리를 강화하기 위한 제도 개선은 일언 반구도 내비치지 않고 임대사업자 혜택만 더욱 확대하고 6년 단기임대까지 도입한다는 방침을 발표한 바 있는데 도무지 납득할 수 없다.
정부는 주택가격의 일정 비율 범위 내에서만 보증을 제공하여 주거와 금융 생활의 안전판을 제공하되, 보증 한도를 넘어서는 임차보증금에 대해서는 임차인이 책임을 부담해야 한다. 또한 주택 가격과 전세가격이 오를 때 전세 자금을 조달하도록 전세대출을 확대하는 것이 공공의 역할이라는 생각에서 벗어나야 한다.
주택담보대출과 마찬가지로 전세 대출도 주택 가격의 일정 비율 이상의 대출을 제한하고 대출 총량이 과도하게 늘어나지 못하게 규제해야 한다. 아울러 등록 민간임대주택이 갭투기와 전세사기, 깡통전세 사태의 진원지가 되지 않도록 철저하게 관리를 해야 할 것이다. 이제라도 정부는 환골탈태의 자세로 전세보증과 전세대출 규제, 임대사업자 관리·감독 강화와 관련한 근본적인 개혁에 나서야 한다.
(2024년 8월 14일)
참여연대
