'공공 땅장사' 안했다면?

광교 개발이익 14조원 중 95%가 주택업자, 수분양자 등 민간에게 돌아가
강제수용 땅 팔지않고 건물만 분양했다면 공공주택 늘고 집값 안정됐을것

경실련이 광교신도시의 개발이익을 수혜자별로 추정한 결과, 개발이익의 95%가 건설업자, 수부양자 등 민간에게 돌아간 것으로 나타났다. 경기도시공사 등 공공이 서민주거안정을 위해 강제수용한 땅을 민간에 되팔았기 때문이다.

▲ 경실련은 24일 "공공의 땅장사, 집장사 허용하는 3기 신도시개발 강행을 전면 중단하라"고 촉구했다.

광교신도시 개발은 2002년 손학규 전 경기지사 시절 시작됐고 본격격인 추진은 김문수 전 경기지사가 명품신도시 개발을 내세우면서 부터이다. 경기도, 경기도시공사, 수원시, 용인시가 공동사업자이며 사업비는 9조4천억원으로 토지수용가는 평당 116만원이고 조성원가는 평당 798만원으로 판교(평당 743만원)보다도 높다. 조성원가가 지나치게 높은 이유는 과다한 기반시설설치비용 때문이지만 세부내역 비공개로 검증이 어렵다.

택지는 2007년부터 매각되어 현재 90%이상이 매각됐다. 경기도시공사가 공개한 ‘용도별 택지판매현황’에 따르면 판매가는 평균 평당 856만원이다. 조성원가와의 차액이 평당 58만원 정도로 공공사업자의 택지판매이익은 전체 7,248억원이며, 총사업비의 8% 수준이다. 공급방식은 추첨이나 경쟁입찰이 원칙인 중심상업용지, 아파트 등조차 수의로 공급되었고, 전체 판매택지의 59%가 수의계약으로 공급됐다.

공공이 싸게 팔았지만 이후 박근혜 정부의 분양가상한제 폐지 등 규제완화로 땅값, 집값이 상승하며 택지나 아파트를 분양받은 건설사나 수분양자 등에게 막대한 개발이익이 돌아갔다. 먼저 아파트를 분양한 민간주택업자들은 건축비를 부풀려 1조9천억원의 이익을 가져간 것으로 추정된다.

경실련이 책정한 적정건축비는 아파트, 연립, 주상복합 등에 따라 평당 450만원~550만원까지 책정했으며, LH공사가 공개한 강남서초 보금자리아파트 건축비(평당 414만원)를 참고했다. 하지만 건설사들이 책정한 건축비는 평당 500만원에서 1000만원 이상으로 건축비 거품만 평당 250만원, 세대당 9천만원, 전체 1조9천억원이 발생, 건설사에게 돌아간 것으로 예상된다. 경기도시공사 및 용인도시공사 등 공기업들의 건축비이익도 1,900억원(세대당 5천만원)으로 추정된다.

집값상승으로 아파트를 분양받은 수분양자들의 시세차익도 상당했다. 2019년 7월 현재 광교 아파트의 시세는 평균 평당 2,480만원으로 분양가 대비 1.7배로 상승했다. 덕분에 수분양자들의 이익은 평당 1,100만원, 세대당 3억8천만원, 전체 8조7천억원이나 된다.

상업업무용지, 도시지원시설용지, 단독주택 등도 택지공급 이후 땅값이 상승하여 약 2조9천억원의 시세차익 발생이 예상된다. 결과적으로 9조4천억원에 개발된 광교신도시의 가치는 현재 23조7천억원으로 상승했으며, 14조3천억원의 개발이익 중 95%에 해당하는 13조5천억원은 주택건설업자 및 아파트 수분양자 등 민간에게 돌아간 것으로 추정된다.

만일 택지를 매각하지 않았다면 민간에게 돌아간 13조5천억원의 불로소득은 발생하지 않았거나 발생했더라도 모두 국가가 환수하여 국민의 주거안정재원으로 사용될 수 있었다. 최소한 아파트 등 2만2천세대를 분양하지 않고 건물만 분양하거나 장기임대했다면 경기도의 공공주택 확충에도 기여하고 서민들은 주변시세의 반의 반값에 80년까지 거주할 수 있는 내집마련이 가능했다.

따라서 경기도는 아직까지 분양되지 않은 A17블록 등 미매각토지의 판매를 중단하고 토지임대부 방식으로 서민들이나 지역중소상인 등에게 공급하기 바란다. 토지임대부 건물분양아파트로 공급하면 20평 기준 월47만원에 입주가능하고 미매각된 도시지원시설용지 등을 공공주택으로 개발하면 추가적으로 5천세대 이상의 공공주택 확보도 가능해진다. 현재 광교의 장기공공임대주택은 4,300세대로 전체의 10%에 불과하다.

이재명 지사는 성남시장 재임시절 성남대장지구를 개발, 5,500억원의 개발이익을 거둬들여 성남시민에게 되돌려주었다고 강조했다. 하지만 성남도시공사가 참여한 공영개발사업에서 비싼 분양가로 벌어들인 개발이익을 환수하는 것은 아랫돌 빼서 윗돌 괴기식으로 임시방편적 대책에 불과하며 궁극적으로 경기도의 집값안정에도 역행한다. 따라서 광교같은 비정상적인 집값상승을 막고 경기도민의 주거안정을 위한 이재명 경기도지사의 신도시정책을 제시해야 한다.

경실련은 “지금이라도 땅장사, 집장사 중심의 신도시 개발방식에 대한 전면개혁을 선언하기 바란다”고 밝혔다.